Quel contrat pour la mise a disposition de vos locaux ?


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QUEL CONTRAT POUR LA MISE A DISPOSITION DE VOS LOCAUX ?

Vous êtes propriétaire de votre local professionnel et souhaitez partager vos locaux avec votre associé ou les laisser à la disposition de votre successeur,

Vous vous installez et vous allez louer votre local,

Quel type de contrat serez-vous amené à conclure ? Quelles clauses impératives doit contenir ce document ? Quels sont vos droits ? Quelles sont vos obligations ?

Qu’est- qu’un bail ?
Aux termes de l’article 1709 du code civil, le bail est « le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celui- ci s’oblige de lui payer ».
On peut donc présumer l’existence d’un bail lorsque 3 conditions sont réunies :


  • Un professionnel occupe un local,

  • Sans que le propriétaire ne s’y oppose

  • Moyennant rémunération.


Bail commercial ou bail professionnel ?
S’agissant de la mise à disposition de votre local professionnel, vous pourrez vous voir proposer par principe un bail professionnel.
Depuis le 04 août 2008, on peut vous proposer de signer un bail commercial, initialement réservé aux commerçants c'est-à-dire aux personnes immatriculées au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
Les textes législatifs permettent à un propriétaire et à un professionnel libéral d’adopter, d’un commun accord, le statut des baux commerciaux, sous réserve d’une mention expresse dans le contrat.
Cette clause spécifique du bail doit établir, de façon non équivoque, la volonté des deux parties de soumettre le bail au statut - c’est-à-dire autrement que par mention du terme bail commercial ou par de simples références aux articles du statut.
Quelles sont les caractéristiques de ces baux ?


 

Bail commercial

Bail professionnel

Durée

9 ans minima, répartis en périodes triennales. C’est ce que l’on appelle dans le langage courant le bail « 3-6-9.

6 ans minima

Loyer

Le loyer est librement fixé entre le bailleur et le locataire.

Le loyer est fixé librement lors de la conclusion du bail normalement en rapport avec la valeur locative.

Charges

Le bailleur peut mettre à la charge du locataire, dans le bail, toutes les charges.

Sans clause précise, le bailleur supporte les charges qui sont liés à la propriété.

Révision du loyer

Choix entre :
la révision triennale ; pour les professions libérales, l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), publié par l'Insee.

et une indexation conventionnelle.


Révision et modalité librement fixés dans le bail.

Sous-location

Interdiction sauf autorisation expresse du bailleur qui doit intervenir à l'acte.

Autorisation sauf clause contraire.

Renouvellement

Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le propriétaire du fonds exploité dans les locaux bénéficie du droit de renouvellement, s'il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.
Le locataire doit, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, en demander le renouvellement au bailleur par acte d'huissier.
Le bailleur peut accepter le renouvellement en gardant le silence pendant 3 mois ou par acte d'huissier.
S'il le refuse, le locataire a droit à une indemnité d'éviction.

reconduction tacite pour 6 ans sauf congé par le bailleur ou le locataire, au moins 6 mois avant l'échéance.

Fin du bail


À l'initiative du locataire
En cours de bail, le locataire peut le résilier au bout de 3 ans, à l'expiration d'une période triennale. Le bail peut aussi être résilié à tout moment, en cas de départ à la retraite ou en cas d'invalidité du locataire.
Le locataire n'a droit à aucune indemnité.
À l'initiative du bailleur
Lorsqu'en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction.



Seul le locataire peut donner congé avant la fin du bail, par lettre recommandée avec AR au moins 6 mois avant la date souhaitée.
Le propriétaire, lui, ne peut mettre fin au bail avant le terme prévu au contrat.

Forme du contrat


Rédaction par écrit fortement recommandée, car le bail verbal pose des problèmes de preuves quant aux activités autorisées et aux obligations des parties.


Rédaction par écrit obligatoire. Le contrat de bail fixe les règles entre les parties.


Textes de référence

Articles L145-1 et suivants du code de commerce


l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 
Articles 1713 et suivants du code civil


A part un bail, que peut-on proposer pour la mise à disposition des locaux ?
Un propriétaire peut proposer une convention d’occupation précaire.
Issue de la pratique, la convention d’occupation précaire se définit comme le contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaitre à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique.
Il ne s’agit pas d’un bail mais d’un accord amiable aux termes duquel il peut être convenu entre les parties que le droit de jouissance pourra cesser à tout moment, sans préavis et sans indemnité.
C’est en cela que la jouissance du preneur est dite précaire. Elle n’en est pas pour autant gratuite.
Une telle convention peut être justifiée par des critères variables tels que la faculté pour le bailleur de reprendre les locaux à tout moment, la modicité de la redevance, l’intermittence de l'utilisation convenue, les relations amicales entre les parties, etc.…
Le cas se rencontre surtout dans le cadre d’association entre infirmiers, lorsque l’un des associés, propriétaire des locaux, ne souhaite pas laisser la jouissance du cabinet à son confrère en cas de séparation ou de départ.
Il peut également proposer un bail commercial « de courte durée ».
L'article L.145-5 du Code de commerce autorise en effet la conclusion d'un bail de courte durée à la condition que :


  • les parties aient eu l'intention de déroger au statut des baux commerciaux,

  • la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.


Si, à l'expiration du bail dérogatoire initial, le locataire reste et est laissé dans les lieux par le propriétaire, il s'établit un nouveau bail qui lui devra répondre aux critères « classiques » du bail commercial (notamment la durée de 9 ans).

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