Union Professionnelle Artisanale des Pyrénées Orientales


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Avantages et inconvénients de la location-gérance


La location-gérance, également appelée gérance libre, est un mode d'exploitation du fonds de commerce qui nécessite le versement d'une redevance au propriétaire du fonds par le locataire-gérant. Elle présente des avantages et des inconvénients tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Location-gérance : avantages et inconvénients pour le propriétaire du fonds


Conclure un contrat de location-gérance permet au propriétaire de conserver un fonds qu'il ne veut ou ne peut exploiter, notamment lorsqu'il se trouve dans l'une des situations suivantes :

  • il ne peut plus exploiter le fonds pour raisons de santé,

  • il est atteint d'une interdiction provisoire d'exploiter,

  • il ne peut pas exploiter le fonds qu'il a acquis par voie d'héritage (cas des fonctionnaires),

  • il fait l'objet d'une procédure collective...

Avantages


Lorsque le propriétaire d'un fonds de commerce désire trouver un repreneur potentiel, la location-gérance lui offre plusieurs atouts :

  • il peut tester un repreneur potentiel, sans toucher au commerce en lui-même (ex : le personnel, l'enseigne, le mobilier…). Par ailleurs, si l'expérience se solde par un succès, le locataire-gérant sera d'autant plus intéressé pour reprendre l'entreprise,

  • si le propriétaire souhaite reprendre l'exploitation de son fonds de commerce, il ne pourra pas se voir opposer par le locataire-gérant un quelconque droit sur les éventuelles améliorations qu'il aurait apportées au commerce,

  • la mise en location-gérance procure un revenu au loueur (pouvant même se cumuler avec sa pension de retraite).

Inconvénients


Malgré ses atouts, la location-gérance comporte des aspects contraignants et des risques pour le propriétaire du fonds :

  • il est solidairement responsable, pendant les 6 premiers mois de l'exploitation, des dettes du locataire-gérant (ex : dettes fournisseurs, impôts indirects…), et sans limite de durée pour les impôts directs (ex : impôt sur le revenu ou sur les sociétés),

  • le contrat de location-gérance est soumis à un formalisme étroit et la mise en location-gérance suppose une longue durée d'exploitation préalablement du fonds,

  • il récupère le fonds de commerce dans l'état où il se trouve, s'il n'est pas vendu à l'issue du contrat de location-gérance. Dans cette hypothèse, le loueur prend le risque de retrouver un fonds dont la valeur a fortement baissé, en cas de mauvaise gestion du locataire.

  • Afin d'éviter ces désagréments, il est conseillé d'effectuer une enquête sur le profil du candidat et de ne pas hésiter à lui demander régulièrement des comptes sur l'activité (ex : demande régulière des comptes d'exploitation…).


Location-gérance : avantages et inconvénients pour le locataire-gérant


Le choix de la location-gérance est souvent justifié pour une personne qui veut exercer un commerce mais qui ne dispose pas des capitaux suffisants pour acheter un fonds dans l'immédiat. La location-gérance lui permet de se familiariser avec l'exploitation du fonds et de se constituer un capital permettant son acquisition.

Le contrat de location-gérance est d'ailleurs souvent assorti d'une promesse unilatérale de vente au profit du locataire-gérant, que celui-ci pourra ou non lever après une certaine durée d'exploitation du fonds.

Avantages


La location-gérance présente divers avantages pour le locataire-gérant :

  • elle lui permet d'apprécier la viabilité de l'entreprise, dans le cas d'une reprise du fonds, au terme du contrat de location,

  • elle lui permet de limiter les risques financiers en ne s'endettant pas pour l'acquisition du fonds,

  • la redevance versée dans le cadre de la location-gérance est déductible des résultats de l'entreprise

Inconvénients


Le locataire-gérant doit payer une redevance plus ou moins lourde qui peut grever les résultats de son exploitation. Or, le propriétaire du fonds n'est pas tenu, comme en matière de cession de fonds de commerce, de communiquer au gérant les chiffres d'affaires et bénéfices des trois dernières années. Il risque donc de ne pas pourvoir faire face aux dettes et même de voir ouvrir à son encontre une procédure collective.

A l'expiration du contrat de location-gérance et sauf clauses contraires, le locataire n'a pas droit au renouvellement automatique du contrat. Le propriétaire étant en droit de reprendre son fonds sans avoir versé d'indemnités. 

Cela étant, il est possible d'insérer une clause appelée "promesse unilatérale de vente" dans le contrat. Celle-ci prévoit que le propriétaire s'engage à vendre son fonds au locataire-gérant.

Le locataire n'est propriétaire de rien en fin de contrat. Même s'il a augmenté de manière significative la valeur du fonds, il n'a droit à aucune indemnité.

Le sort des dettes dans la location gérance

La réglementation du contrat de location-gérance prévoit plusieurs cas de responsabilité solidaire du propriétaire du fonds pour les dettes du locataire-gérant.

Lors de la mise en location-gérance du fonds

Seul le propriétaire du fonds est responsable des dettes contractées avant le contrat et qui sont affectées d'un terme postérieur à la date. Le locataire du fonds ne reprend pas les dettes du propriétaire, excepté les contrats de travail qui sont transmis à la formation du contrat.

Lorsqu'un créancier estime que la location-gérance met en péril le recouvrement de sa créance, il peut demander au Tribunal de commerce de faire déclarer ses dettes immédiatement exigibles. La déchéance n'est pas automatique.

Il en est autrement si le contrat contient une clause de déchéance du terme visant expressément la location-gérance.

Sont exclues les dettes personnelles du propriétaire du fonds et en général toutes celles qui n'ont aucun rapport avec le fonds donné en location-gérance, par exemple, celles d'autres fonds qui seraient gérés par le même locataire.
Pendant la durée du contrat de location-gérance

De la publication du contrat de location-gérance jusqu'aux six mois après sa publication

Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance et pendant un délai de 6 mois à compter de cette publication, le propriétaire du fonds est solidairement responsable avec le location-gérance des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation de son fonds.

Cette solidarité est expressément exclue lorsque le contrat de location-gérance a été conclu à l'occasion d'un plan de cession d'une entreprise commerciale qui fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire. Il en est de même lorsque le créancier est de mauvaise foi ou a été imprudent.

Seules les dettes liées à l'exploitation du fonds sont concernées par la responsabilité solidaire. Les tribunaux vont plus loin en exigeant non seulement que les dettes soient liées à l'exploitation, mais en plus qu'elles soient « nécessaires à l'exploitation du fonds donné en location-gérance », c'est-à-dire celles sans lesquelles la poursuite de l'exploitation serait compromise :

  • fourniture de matières premières,

  • coût d'une annonce publicitaire,

  • achat du stock du précédent exploitant.

Il est important de bien déterminer la date de naissance de la créance pour savoir si elle peut être mise solidairement à la charge des deux parties. La question se pose pour les dettes issues d'un contrat conclu pendant le délai de solidarité mais dont l'échéance est postérieure. Dans cette hypothèse la jurisprudence considère que la responsabilité peut jouer.

Des six mois après la publication du contrat de location gérance jusqu'à son terme

Une fois passé le délai de six mois après la publication du contrat de location-gérance le loueur ne sera plus solidairement tenu des dettes contractées par le locataire-gérant. Il en va ainsi, même si le contrat est par la suite renouvelé.

Toutefois, le loueur peut encore être condamné avec le locataire-gérant s'il a entretenu une confusion à l'égard des tiers entre son activité et celle du locataire-gérant.

En matière fiscale, la solidarité entre le loueur et le locataire-gérant joue sans limitation de durée, pour tous les impôts directs établis en raison de l'exploitation du fonds (art. L144-7 C.Com), tels que l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés, la taxe professionnelle, les taxes diverses relatives à l'apprentissage, la formation professionnelle continue, les impôts directs locaux et les taxes départementales. En revanche, cette garantie ne couvre pas les impôts indirects comme la TVA.

Lors de la fin du contrat de location-gérance

La fin du contrat de location-gérance a enfin un effet sur le sort des créances contractées par le locataire-gérant. Celles-ci deviennent immédiatement exigibles.

Le loueur n'est pas en principe engagé par les contrats conclus par le gérant. Il doit toutefois poursuivre les contrats de travail.


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Maison de l'Artisan

35, rue de Cerdagne

CS 59912 / 66962 Perpignan Cedex

Tél : 04 68 34 59 34 - Fax 04 68 35 52 05

Mail : contact@upa66.fr / Site : upa66.fr


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